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【21世纪商业评论】地产股大涨背后:行业拐点将近,政策暖风频吹

2021.11.19

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低迷的地产业,曙光乍现。

11月以来,人民银行、银保监会分别召开的会议都提及,要维护房地产的稳定健康发展。

事实上,最近一段时间,房地产频频传出利好消息,从土拍规则、贷款投放、限购政策到融资环境,均出现政策松动迹象。

行业加速“解冻”,资本市场迅速作出反应。11月10日到11日,房地产板块强势反弹,连续两天在A股市场涨幅第一,港股市场上有15只地产股涨幅超10%。

之后经过短暂回调,11月19日房地产板块再次集体大涨,截至收盘,阳光城涨9.82%、融创中国、雅居乐集团、招商蛇口、保利发展、碧桂园涨超5%。

丝丝暖意,为房企带来了喘息机会,但行业下行压力释放需要时间,房企偿债危机也远未解除。在行业走出寒冬之前,仍考验房企自身的经营能力。

释放积极信号

今年以来,在房企融资“三道红线”、房贷集中度“两道红线”等调控政策下,房企融资端持续承压,高负债房企接连出事,行业正在经历一场残酷的大洗牌。

如今,“解冻”的信号灯频繁亮起。

首先,多城放宽参拍门槛。在全国第三次集中供地,南京放宽了参拍房企的资质要求;苏州将出让地块的保证金比例全部下调至30%;广州在部分地块取消“限房价”要求,总价允许最长六个月内付清。

其次,在贷款端,部分银行对个人住房贷款额度增加,放贷速度在加快。

根据央行公布的10月个人住房贷款数据显示,全国个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1013亿元,结束了连续5个月环比少增的状态。

随着放款松动,利率也有所下调。贝壳研究院的数据显示,今年前三季度,全国房贷利率整体水平连涨8个月,到10月出现年内首次环比下降。

10月其监测的90个城市中,深圳、广州、中山、无锡、湖州等20个城市的房贷利率下调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,部分地区银行按揭贷款市场放松,有利于向刚需置业倾斜并满足房企融资需要,但各地仍在严管楼市秩序,对各类炒房进一步遏制。

此外,对房企的“债务融资”工具一定程度的松绑,给予“债券融资”的机会。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等,近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

目前,已有多家房企“发债补血” 。打头阵的是保利发展,11月11日,其在银行间市场启动20亿元中票发行,发行期限5年。之后,招商蛇口、光明地产也公告披露,将在银行间市场分别发行30亿元、不超5.8亿元的中期票据。

严跃进向记者分析,今年5月开始,房企类似发债工作明显放缓,保利等房企这次发债的信号意义较强,说明债务融资政策开始放松,对于房企而言是积极信号。

不过,中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出,国内发债对房企信用等级要求较高,实力较强、经营稳健的企业对金融机构有吸引力,预计头部经营稳健的民营企业及央企、国企发债融资比较容易。

这些信号都指向同一个方向:房地产的合理性资金需求将被满足,行业健康发展的态势不会改变。

稳健房企受益

据中指研究院统计的数据显示,2022年,房企海外债到期为3544.2亿元,其中第一季度到期为983.3亿元,债务到期高峰期在即。

在“房住不炒”的主基调下,调控政策整体偏紧的长期趋势不会改变,行业分化进一步加剧,其中财务稳健、现金流充裕的龙头房企,或迎来更上一层楼的机会。

以碧桂园为例,在2021年中报业绩会上,碧桂园管理层曾表示,国家调控政策和措施,利好碧桂园这样全国布局、深耕三四线的公司。

在行业低谷时期,碧桂园依然维持经营稳健。

在销售端,2021年前10月,碧桂园累计权益合同销售面积5822万平方米,累计实现权益销售金额约4940.7亿元,在房地产市场销售整体降温下,展现出较强的韧性。

基于标准化、精细化的管理机制,碧桂园销售回款率保持高位水平,带来了充裕现金流。

今年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率90%,已连续6年达到90%以上。截至6月末,共有可动用现金余额约人民币1862.38亿元。

与现金流稳步增长并行的是,杠杆水平持续走低。截至2021年6月末,有息负债总额降至3242.4亿元;期末融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。

从“三道红线”的标准看,碧桂园现金短债比2.1,净负债率仅49.7%,连续多年低于70%,仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求,但指标向好,降至77%。管理层明确,将在2023年达到绿档。

相比其他房企谨慎拿地,财务稳健的碧桂园保持既定的投资策略,抓住市场调整的周期性机会,以更低成本获取优质项目,扩充土储。

中指研究院显示,2021年1-10月,碧桂园新增土地面积3716万平方米,全口径新增货值3146亿元,稳步布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,为未来持续发展积蓄力量。

目前三大国际评级机构中,穆迪和惠誉给予碧桂园“投资级”信用评级,标普于2020年将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。

为提振投资者信心,碧桂园管理层多次增持公司股票,释放积极的信号。11月2日至4日,碧桂园杨惠妍连续三天在二级市场增持公司股票,累计增持1761万股,耗资约1.28亿港元。

近期,中国银河的研报称,房地产销售恢复和信用修复在政策催化下逐渐开启,中长期来看,行业周期性减弱的推动下,房企盈利的稳定性将增强,平台型内功深厚的房企将享有估值溢价。

题图来源:视觉中国

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